Grundstücksteilung: Definition

Der Traum vom eigenen Haus mit Grundstück lässt sich nicht nur in neuen Baugebieten realisieren. Durch Schließen von Baulücken oder die sogenannte Nachverdichtung, d.h. die Aufteilung von übergroßen Flächen zum Zwecke der Bebauung sind ebenso probate Wege.

Grundsätzlich gibt es für jedes Flurstück ein Grundbuch, in dem der Bestand, die Eigentumsverhältnisse und etwaige dringliche Rechte wie Dienstbarkeiten, Hypotheken oder Grundschulden verzeichnet sind. Teilweise sind auch mehrere Flurstücke in einem Grundbuch zusammen gefasst verzeichnet.

Soll ein Teil eines Flurstücksan einen Dritten übertragen werden, wird für jeden künftigen Grundstücks Teil ein eigenständiges Grundbuch Blatt benötigt, damit für jeden künftigen Grundstücks Teil getrennte Grundbuchliche Verhältnisse geschaffen werden können.

Das restliche Ziel einer Grundstücksteilung ist also, für bisher in einem Grundbuch bezeichneten Grundbesitz mehrere neue Grundbücher zu bilden.

Hierfür stehen verschiedene Arten der Grundstücksteilung zur Verfügung: die Realteilung sowie die Aufteilung nach dem Wohneigentumsgesetz.

Ziel

Grundstücke können ab einer bestimmten Mindestgröße, deren zulässige bauliche Nutzung noch nicht ausgeschöpft ist, häufig ergänzend bebaut werden.

Ziel der Grundstücksteilung ist die Nachverdichtung eines bestehenden Baugebiets im Innenbereich. Das trägt zur Stärkung der Auslastung der in der Kernstadt vorhandenen Infrastruktureinrichtungen bei und dient der Vermeidung von Erschließungen neuer Siedlungsgebiete im Außenbereich.

Bisher als Gartenland genutzte Grundstücksteile werden somit als Bauland genutzt. Dadurch werden stille Reserven aufgedeckt. Ältere Immobilieneigentümer können zum Beispiel durch Grundstücksteilungen und Teilverkäufe unbequem gewordene große Gartenflächen abstoßen und Liquidität gewinnen, um das eigene Haus barrierefrei umzubauen oder energetisch zu modernisieren. Den Erlös aus dem Verkauf des Gartens kann auch zur Aufbesserung der Altersversorgung oder zur Gestaltung eines attraktiven Lebensabends verwendet werden.

Eine Möglichkeit besteht auch darin diese stille Reserve in ein passives Einkommen umzuwandeln, somit lässt man das gewonnene Kapital für sich arbeiten. Wohnungen im Inland oder Auslandsimmobilien bieten diese Möglichkeit. Auslandsimmobilien haben den Vorteil, dass sie in erster Linie zur Erholung selber genutzt werden und den Rest des Jahres über eine Agentur oder in Eigenregie als Zusatzeinnahme vermiete werden können.

Grundstücke lassen ich zudem durch Teilungen gut an sich verändernde Lebenssituationen anpassen.

Kosten

Bis 2008 musste eine Teilungsgenehmigung durch die Stadt bzw. Gemeinde erfolgen. Die Kosten hierfür schlugen zwischen 50- 500 € zu Buche.

Seit dem 13.12.2008 wurde das Gesetz § 94 NBauO (Erfordernis einer Teilungsgenehmigung für die Grundstücksteilung) aufgehoben, somit entfallen diese Gebühren.

Vermessungskosten

Bei der Zerlegung gibt es mehrere Faktoren, die den Preis bestimmen. Der Preis ist abhängig vom Bodenrichtwert, aus der Anzahl der Grenzpunkte, sowie aus der Anzahl der neu gebildeten Flurstücke.

Die Vermessungskosten setzten sich aus den folgenden Punkten zusammen:

⊗ Durchführung und Auswertung örtlicher Arbeiten

⊗ Kataster gebühren

⊗ Nebenkosten

⊗ Umsatzsteuer

Bsp.: Grundstück mit einem Bodenwert von 160 €/qm

wird auf zwei Flurstücke geteilt,

es werden vier Grenzpunkte werden gesetzt.

 Preis: 2.985,71 € (2 Flurstücke, 4 Grenzpunkte), zzgl. Eintragungsgebühren: 458,85 €

Ist der Bodenrichtwert kleiner als 150 €/qm (aber höher als 7,50 €/qm), so belaufen sich die Kosten für das Beispiel auf 2.496,62 € + 376,95 € Eintragungsgebühr.

Eine Grundstücksteilung lässt sich auch durch eine Sonderung durchführen. Die Kosten sind hierbei geringer und der Ablauf ist kürzer, allerdings bietet ihnen diese Art der Teilung nicht die vollständige Rechtssicherheit mit den jeweiligen Nachbarn, da keine vollständige Vermessung des neuen Flurstücks vor Ort stattfindet.

Der Preis für das gleiche Beispiel liegt bei 1.277,70€ + 393,30€ Eintragungsgebühr.

Notarkosten

Eine Eigentumsumschreibung bis 110.00€ kostet 273€ (bis 200.000€ kostet es 435€).

Die Gebühren der Grundstücksteilung werden anhand des Verkehrswertes beziffert. (§ 46 Abs 1 GnotKG).

In der Praxis wird bisweilen für den Grund und Boden auf die Bodenrichtwerte gem. § 196 BauGB zurückgegriffen.

Weitere Kosten beim Grundbucheintrag können durch Grunddienstbarkeiten oder Wegerechte anfallen.

Häufige Fragen…